VEFA – Tout savoir sur la vente en l’état futur d’achèvement

Nous avons beaucoup de retours sur le fonctionnement de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui est utilisée sur notre projet en cours de financement Yuman . Cette modalité de transaction immobilière est particulièrement prisée dans le secteur du neuf. En permettant à l’acquéreur d’acheter un bien immobilier avant même son achèvement, la VEFA joue un rôle clé dans le marché immobilier moderne, en stimulant la construction de nouveaux logements et en offrant aux acheteurs une opportunité unique d’investir dans l’immobilier. Une bonne occasion pour nous de vous expliquer dans cet article le fonctionnement de la VEFA !

L’origine de la VEFA

Historiquement, la VEFA trouve ses racines dans le besoin croissant de logements après la Seconde Guerre mondiale. Au fil des années, elle s’est développée et encadrée par des réglementations de plus en plus précises, visant à protéger les intérêts des acheteurs tout en favorisant la construction immobilière.

Aujourd’hui, la VEFA représente une part importante des transactions immobilières, surtout dans les zones urbaines où la demande de logements neufs est élevée. Son fonctionnement, encadré par le Code de la construction et de l’habitation, offre des garanties spécifiques tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, faisant de la VEFA un choix privilégié pour de nombreux investisseurs et particuliers.

Le cadre réglementaire de la VEFA

La Vente en l’État Futur d’Achèvement est principalement encadrée par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation en France. Ces textes définissent les conditions de vente, les obligations des parties, ainsi que les garanties et protections pour l’acquéreur. La VEFA est également soumise à des aspects du Code civil concernant la propriété et la vente.

• Article L261-10 du Code de la construction et de l’habitation : Ce texte précise les conditions de la vente, notamment la nécessité d’un contrat préliminaire avant la vente définitive.
• Article L261-15 : Il détaille les obligations du vendeur, comme la garantie d’achèvement de l’immeuble.
• Loi du 3 janvier 1967 : Elle constitue la base de la réglementation actuelle de la VEFA, en définissant les principes généraux.

Droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur

Dans une vente en VEFA, les droits et obligations des parties sont clairement définis pour assurer la protection de l’acquéreur et la bonne exécution du contrat par le vendeur.

• Obligations du vendeur : Le vendeur doit garantir l’achèvement de la construction, respecter les délais convenus, et livrer un bien conforme aux descriptions du contrat. Il doit également fournir des garanties financières pour protéger l’acquéreur en cas de non-achèvement.
• Droits de l’acquéreur : L’acquéreur a le droit de recevoir un logement conforme aux plans et à la qualité promise. Il peut également bénéficier d’une protection contre les vices cachés et dispose de garanties comme la garantie biennale et la garantie décennale.

Rôles des autorités réglementaires

Les autorités réglementaires interviennent à plusieurs niveaux dans le processus de la VEFA pour assurer le respect des lois et la protection des consommateurs.

• Permis de construire : Avant la mise en vente, le projet immobilier doit obtenir un permis de construire validé par les autorités locales.
• Contrôle de conformité : À différentes étapes de la construction, des contrôles peuvent être effectués pour s’assurer de la conformité des travaux avec les normes en vigueur.
• Rôle des notaires : Le notaire joue un rôle crucial dans la validation de la vente, en s’assurant que toutes les conditions légales sont remplies et en conservant les fonds de l’acquéreur jusqu’à la livraison du bien.

Mise en application et jurisprudence

La jurisprudence joue un rôle important dans l’interprétation des textes régissant la VEFA. Les décisions de justice contribuent à préciser les obligations des vendeurs et les droits des acquéreurs dans des situations spécifiques.

• Cas de jurisprudence : Les décisions de justice aident à clarifier des situations complexes, comme les retards de livraison, les défauts de conformité, ou les litiges sur la qualité de construction.
• Rôle des associations de consommateurs : Ces associations peuvent offrir un soutien et des conseils aux acquéreurs, et intervenir en cas de litiges.

Ce cadre juridique et réglementaire vise à équilibrer les intérêts des parties impliquées dans une vente en VEFA, tout en assurant la sécurité et la fiabilité de ce type de transaction immobilière. Il est important pour les acquéreurs et les vendeurs de bien comprendre leurs droits et obligations pour naviguer efficacement dans ce processus complexe.

Les étapes de la vente en VEFA

La vente en VEFA se déroule en plusieurs étapes clés, chacune ayant son importance dans le processus global. Ces étapes sont cruciales tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, car elles structurent la transaction et assurent la protection des parties impliquées.

Etape 1 – Signature du contrat de réservation

• Définition et rôle : Le contrat de réservation est le premier engagement formel entre le vendeur et l’acquéreur. Il décrit le bien à construire et précise les conditions de la vente, y compris le prix, la description du logement, et le délai de réalisation.
• Dépôt de garantie : L’acquéreur verse un dépôt de garantie, souvent entre 2% et 5% du prix de vente, qui sera intégré dans le prix final lors de la signature de l’acte de vente.

Etape 2 – Obtention du financement

• Recherche de prêt : L’acquéreur doit obtenir un financement pour couvrir le coût de l’achat. Cela implique généralement la recherche d’un prêt immobilier auprès des institutions financières.
• Conditions suspensives : Le contrat de réservation inclut souvent des conditions suspensives liées à l’obtention du financement, permettant à l’acquéreur de se rétracter si le prêt n’est pas accordé.

Etape 3 – Signature de l’acte de vente

• Acte de vente définitif : Une fois le financement obtenu, l’acte de vente définitif est signé chez un notaire. Ce document juridique transfère officiellement la propriété du futur logement de l’acheteur.
• Détails de l’acte : L’acte inclut des détails précis sur le logement, le prix définitif, le calendrier de construction, et les modalités de paiement.

Etape 4 – Les appels de fonds et leur échelonnement

• Principe des appels de fonds : Contrairement à un achat immobilier classique, le paiement en VEFA se fait en plusieurs fois, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
• Échelonnement des paiements : La loi encadre strictement cet échelonnement. Par exemple, 35% du prix peut être demandé à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, et le solde à la livraison.

Etape 5 – Suivi de la construction

• Visites de chantier : L’acquéreur a le droit de visiter le chantier à certaines étapes clés pour vérifier l’avancement des travaux.
• Communication avec le promoteur : Un dialogue régulier avec le promoteur est essentiel pour s’assurer du respect des délais et de la conformité du bien.

Etape 6 – Livraison du bien

• Réception du logement : À la fin des travaux, l’acquéreur effectue une visite de livraison pour s’assurer que le logement est conforme au contrat.
• Levée des réserves : Si des défauts sont constatés, l’acquéreur peut émettre des réserves, que le promoteur devra lever dans un délai imparti.

Chaque étape de la VEFA est encadrée par des dispositions légales visant à protéger l’acquéreur et à assurer le bon déroulement de la construction. Il est crucial pour l’acquéreur de bien comprendre ces étapes et de suivre attentivement le processus pour garantir la réussite de son projet immobilier.

Les garanties spécifiques à la VEFA

Garantie de remboursement

• Définition : Cette garantie protège l’acquéreur en cas de non réalisation du contrat. Si le projet n’aboutit pas ou si le promoteur déclare faillite, l’acquéreur est assuré de récupérer les sommes déjà versées.
• Mise en œuvre : Elle est généralement assurée par une garantie bancaire ou une assurance spécifique souscrite par le promoteur.

Garantie d’achèvement

• Objectif : Elle assure que le logement sera terminé, même en cas de défaillance financière du promoteur.
• Types : Elle peut être « intrinsèque », où le promoteur prouve sa capacité à achever l’ouvrage avec ses propres moyens, ou « extrinsèque », impliquant une garantie externe (banque ou assurance).

Garantie biennale et décennale

• Garantie biennale : Valable deux ans, elle couvre les éléments d’équipement du logement séparables de la construction sans détériorer celle-ci (par exemple, radiateurs, robinetterie).
• Garantie décennale : D’une durée de dix ans, cette garantie s’applique aux éléments indissociables de la construction (fondations, toiture, murs porteurs). Elle protège contre les vices et malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable.

Assurance dommage ouvrage

• Définition : Obligatoire, cette assurance permet une réparation rapide des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice.
• Procédure : En cas de sinistre, l’assurance dommage-ouvrage préfinance les réparations puis se retourne contre les responsables.

VEFA : Avantages et risques

Avantages

Pour l’acquéreur

• Logement Neuf et Personnalisable : Un des plus grands attraits de la VEFA est la possibilité d’acquérir un logement neuf, souvent personnalisable selon les goûts de l’acheteur (choix des finitions, de l’agencement, etc.).
• Normes Modernes et Économies d’Énergie : Les logements en VEFA sont construits selon les dernières normes en vigueur, offrant souvent une meilleure performance énergétique et un confort moderne.
• Garanties Légales : La VEFA offre plusieurs garanties (biennale, décennale, dommage ouvrage) protégeant l’acquéreur contre les vices de construction et les malfaçons.

Pour le vendeur

• Sécurisation des Ventes : Grâce aux contrats de réservation, les promoteurs peuvent sécuriser une partie de leurs ventes avant même l’achèvement des travaux.
• Planification Financière : Les appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux permettent une meilleure planification financière et une gestion des risques pour le promoteur.

Les risques

Pour l’acquéreur

• Délais de Construction : Les retards de chantier peuvent prolonger les délais de livraison, impactant les plans de l’acquéreur.
• Conformité du Bien : Il existe un risque que le logement livré ne soit pas totalement conforme aux attentes ou aux plans initiaux.
• Risques Financiers : En cas de faillite du promoteur ou de problèmes de construction, l’acquéreur peut se retrouver dans une situation complexe malgré les garanties.

Pour le vendeur

• Risques de Non-Vente : Si les logements ne trouvent pas preneurs, le promoteur peut se retrouver avec des invendus, représentant un risque financier.
• Gestion de la Qualité de Construction : Assurer une construction de qualité dans les délais impartis peut être un défi, surtout face à des contraintes budgétaires ou des imprévus.

Un élément clé du marché immobilier

La VEFA restera un élément clé du marché immobilier, en réponse à la demande continue de logements neufs. Elle joue un rôle important dans l’aménagement du territoire et la politique du logement, influençant la qualité de vie et l’urbanisme.

De plus elle offre un logement neuf avec des garanties spécifiques, tandis que l’ancien nécessite souvent des travaux de rénovation et présente des incertitudes quant à l’état du bâti. Mais attention contrairement à l’achat dans l’ancien, la VEFA ne permet pas de voir le logement fini avant l’achat.

Au final la VEFA présente donc un ensemble d’avantages et d’inconvénients qui doivent être soigneusement évalués par les parties concernées. Alors que les garanties et la modernité des constructions en VEFA sont attrayantes, les risques associés au délai de construction et à la conformité doivent être pris en compte. Chaque acquéreur potentiel devrait peser ces facteurs en fonction de ses propres besoins et circonstances pour faire un choix éclairé.

Face aux évolutions du marché et aux enjeux écologiques, la législation relative à la VEFA pourrait évoluer pour intégrer de nouvelles normes et protections.

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