Opération de marchand de biens Grande rue à Thonon-les-Bains

Fiche de l’entreprise

Smart House Immobilier est un acteur spécialisé dans l'achat et la revente d'appartements dans la région Rhône-Alpes Auvergne. L'entreprise gère une dizaine d'opérations, dont certaines ont déjà été financées via la plateforme Les Entreprêteurs.

Loïc Ghiandai, le dirigeant de la société, a grandi dans un environnement marqué par l'immobilier, grâce à l'expérience de sa famille proche. Son grand-père a fondé et dirigé pendant une vingtaine d'années une entreprise générale de construction et de promotion immobilière dans la région toulousaine, avant de la céder. Son parrain, Georges Miatto, partage également cette passion pour l'immobilier et dirige plusieurs sociétés spécialisées dans la promotion immobilière, le négoce de biens, l'aménagement foncier, ainsi que la gestion de propriétés incluant des hôtels et des appartements.

Actuellement en phase de croissance, Smart House Immobilier fait appel au financement participatif sur plusieurs plateformes pour soutenir ses projets. Neuf opérations sont en cours, avec des projets d'une typologie similaire : des appartements acquis en dessous du prix du marché, rénovés avec soin, offrant ainsi plusieurs options de revente ou de location, que ce soit pour une résidence principale pour les frontaliers, un investissement locatif ou une location meublée saisonnière.

De plus, Smart House Immobilier a développé cinq opérations en co-promotion avec deux grands groupes immobiliers, représentant un chiffre d'affaires TTC de 4 à 12 millions d'euros. Pour ces projets, la société ne supporte aucune dette, les fonds propres étant apportés par Loïc Ghiandai, tandis que les co-promoteurs prennent en charge les dettes.

Smart House Immobilier présente ici sa 4ème opération de marchand de biens financée par notre plateforme. Ce porteur de projet a déja réalisé avec nous une opération à Gaillard (74) qui a été remboursée par anticipation en mai 2024. Concernant l'opération rue Malbrande à Annemasse (74) financée en mars 2024, les travaux sont terminés, et un des deux lots est actuellement sous offre. Une troisième opération à Thonon-les-Bains (74) financée en juillet est en cours de réalisation. 

Présentation du projet

Le projet consiste à acheter puis rénover un appartement de 65m² situé au 47, Grande rue, 74200 Thonon-Les-Bains. Ce bien dispose d'une localisation particulièrement centrale en plein coeur de Thonon. 

Il s’agit d’un appartement de type T3 bis composé d’un hall d’entrée, d’une cuisine / séjour, d’une salle de bain, d’un WC séparé et de 3 chambres dont une sera transformée en dressing. Une cave vient compléter le bien. Le bien est acheté 180 K€ soit 2.771 € du m² pour un prix moyen dans la rue de 3.592 € du m² selon le site meilleursagents.com.

Le porteur de projet sollicite la plateforme pour un emprunt de 250 000 € à un taux d'intérêt de 10,5% sur une durée cible de 12 mois. Cet emprunt permettra de financer l'acquisition et les travaux de rénovation de l'appartement.

Le projet est sécurisé par une hypothèque de 1er rang sur l'actif, une caution personnelle et solidaire du dirigeant ainsi qu'une garantie autonome à première demande de la holding. 

La commercialisation de l'appartement

Le prix de vente est estimé à 319 K€ (hors mobilier) soit 4.865 € du m². Le site meilleursagents.com indique une fourchette de prix à proximité immédiate comprise entre 2.099 €/m² et 5.415 €/m². L'analyse du prix de sortie tient compte de la rénovation de qualité et de la pénurie d’offre d’appartements rénovés sur Thonon-Les-Bains. Le porteur de projet envisage comme cible d'acquéreur des frontaliers recherchant une résidence principale clés en main. Un avis de valeur transmis par le porteur de projet indique une fourchette de prix entre 315 K€ et 330 K€ soit entre 4796 € / m²  et 5025 € / m².

En outre, notre analyse du projet et notamment du prix de sortie, s'appuie sur deux projets menés par Smart House Immobilier à Evian, marché limitrophe et légèrement plus cher que Thonon.

• Une promesse d’achat orale pour 1 bien de 44m² à un prix de 5.840 €/m² 
• Une commercialisation prévue sur 2 biens situés à un prix de 5.040 €/m² 

La commune de Thonon-Les-Bains et son marché immobilier

Thonon-les-Bains, située en Haute-Savoie au bord du lac Léman, est une ville réputée pour son cadre de vie agréable et son patrimoine naturel. Avec une population d'environ 35 000 habitants et près de 100 000 en incluant l'aglomération, Thonon-les-Bains bénéficie d'une croissance démographique stable. La ville attire de nombreux résidents grâce à son environnement pittoresque, ses activités de plein air et sa proximité avec la frontière suisse, facilitant ainsi les déplacements pour les travailleurs transfrontaliers.

Sur le plan économique, Thonon-les-Bains se distingue par une dynamique économique solide et diversifiée. Le secteur des services, particulièrement le tourisme et la restauration, joue un rôle central grâce à l'afflux de visiteurs attirés par le lac et les stations thermales de la région. L'économie locale est également soutenue par des industries variées, notamment l'agroalimentaire et la fabrication de produits de haute technologie. La proximité de Genève favorise le développement de nouvelles entreprises et start-ups, renforçant ainsi le tissu économique local.

Au cours des dernières années, la demande pour les biens immobiliers y a augmenté, principalement attirée par la qualité de vie, la proximité avec la Suisse, et le cadre naturel exceptionnel. Les statistiques récentes indiquent également une diversification des profils d'acheteurs à Thonon-les-Bains, avec une augmentation notable des acquéreurs suisses et des résidents travaillant à Genève, profitant de la facilité des trajets transfrontaliers. En 2023, le volume des transactions immobilières a enregistré une légère hausse de 5% par rapport à l'année précédente, signe d'un marché dynamique et attractif. Sur 10 ans les prix ont augmenté de 25%, confirmant le fait que Thonon-les-Bains est une destination prisée tant pour l'investisseent que pour l'installation durable.

 

Emplacement de l'opération

Photos actuelles de l'appartement

Budget de l'opération

Chiffres clés de l'opération	Chiffre d'affaires	Prix de revient	dont coût d’acquisition	dont coût des garanties	dont travaux/honoraires techniques et assurances	dont coût du financement et frais divers	Marge	Marge en % du CA
TTC	326,2 K€	293,1 K€	187,1 K€	4 K€	47,6 K€	54,4 K€	33,1 K€	10,15 %

 

Le financement de l'opération se répartit comme suit :

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	15 K€	250 K€	0 K€	265 K€
Quotité	5.66 %	94.34 %	0.00 %	100 %

Présentation de l'équipe