Opération de marchand de biens rue de Malbrande à Annemasse

Fiche de l’entreprise

Smart House Immobilier est un acteur spécialisé dans l'achat et la revente d'appartements dans la région Rhône-Alpes Auvergne. L'entreprise gère une dizaine d'opérations, dont certaines ont déjà été financées via la plateforme Les Entreprêteurs.

Loïc Ghiandai, le dirigeant de la société, a grandi dans un environnement marqué par l'immobilier, grâce à l'expérience de sa famille proche. Son grand-père a fondé et dirigé pendant une vingtaine d'années une entreprise générale de construction et de promotion immobilière dans la région toulousaine, avant de la céder. Son parrain, Georges Miatto, partage également cette passion pour l'immobilier et dirige plusieurs sociétés spécialisées dans la promotion immobilière, le négoce de biens, l'aménagement foncier, ainsi que la gestion de propriétés incluant des hôtels et des appartements.

Actuellement en phase de croissance, Smart House Immobilier fait appel au financement participatif sur plusieurs plateformes pour soutenir ses projets. Neuf opérations sont en cours, avec des projets d'une typologie similaire : des appartements acquis en dessous du prix du marché, rénovés avec soin, offrant ainsi plusieurs options de revente ou de location, que ce soit pour une résidence principale pour les frontaliers, un investissement locatif ou une location meublée saisonnière.

De plus, Smart House Immobilier a développé cinq opérations en co-promotion avec deux grands groupes immobiliers, représentant un chiffre d'affaires TTC de 4 à 12 millions d'euros. Pour ces projets, la société ne supporte aucune dette, les fonds propres étant apportés par Loïc Ghiandai, tandis que les co-promoteurs prennent en charge les dettes.

Smart House Immobilier présente ici sa 4ème opération de marchand de biens financée par notre plateforme. Ce porteur de projet a déja réalisé avec nous une opération à Gaillard (74) qui a été remboursée par anticipation en mai 2024. Concernant l'opération rue Malbrande à Annemasse (74) financée en mars 2024, les travaux sont terminés, et un des deux lots est actuellement sous offre. Une troisième opération à Thonon-les-Bains (74) financée en juillet est en cours de réalisation. 

Présentation du projet

Le projet consiste à acheter puis rénover un appartement de 77m² situé au 8, rue de Malbrande, 74100 Annemasse. Ce bien dispose d'une localisation pertinente à moins de 15 minutes à pied de la gare d'Annemasse et à 250 mètres des transports publics.

Il s’agit d’un appartement de type T4 composé d’un hall d’entrée, d’une cuisine, d’un séjour, d’une salle de bain, d’un WC séparé et de 2 chambres. Une loggia et une cave viennent compléter le bien.

Le bien est acheté 180 K€ soit 2.337 € du m² pour un prix moyen dans la rue de 3.449 € du m² selon le site meilleursagents.com. 

Le prix de vente est estimé à 355 K€ (hors mobilier) soit 4.610 € du m². Le site meilleursagents.com indique une fourchette de prix à proximité immédiate comprise entre 2.587 €/m² et 5.174 €/m². L'analyse du prix de sortie tient compte de la rénovation de qualité qui permettra de créer une 3ème chambre et de la pénurie d’offre d’appartements clés en main sur Annemasse.

En outre, notre analyse du projet et notamment du prix de sortie, s'appuie sur :

• Un avis de valeur émis par une agence immobilière locale pour un montant de 355 K€.
• Deux promesses de vente signées dans lesquelles Smart House Immobilier revend 2 biens en portefeuille à respectivement 4.766 €/m² et 4.750 €/m². L'une de ces promesses concerne le projet financé par les Entreprêteurs à Gaillard au printemps 2023.
• Une lettre d'intention reçue d'une foncière portant sur un autre bien en portefeuille pour un montant net vendeur de 4.722 €/m².

La commune d'Annemasse

Située dans le département de la Haute-Savoie en région Auvergne-Rhône-Alpes, Annemasse est une ville de près de 35 000 habitants. 

Annemasse bénéficie d'une proximité exceptionnelle avec la Suisse et notamment Genève, distante d'une quinzaine de kilomètres seulement. La ville est également au croisement de l'autoroute A40, qui relie Genève à Lyon, ainsi que de l'autoroute A41, qui relie Annecy à Genève. Cette proximité géographique en fait une ville frontalière importante dans la région. Grâce à un réseau de transports en commun bien développé, notamment par le biais du réseau ferroviaire et des lignes de bus transfrontalières, les habitants d'Annemasse ont un accès facile à Genève et à ses nombreuses opportunités.

Ce positionnement frontalier est d'une importance capitale sur le plan économique, avec de nombreux résidents d'Annemasse travaillant en Suisse, où se trouvent de nombreuses institutions internationales, entreprises multinationales et organisations non gouvernementales. Cette proximité offre également aux habitants d'Annemasse un large éventail de possibilités en matière de loisirs, de shopping et de culture.

Ce dynamisme économique et culturel porte le marché immobilier d'Annemasse. La ville a vu se développer de nombreux projets immobiliers récents et attire de nombreux investisseurs suisses. La demande d'appartements est forte car de nombreux frontaliers recherchent des logements plus abordables qu'en Suisse. 

Sur 5 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de 21,7%. Un tassement est toutefois constaté depuis quelques mois, à l'image du marché national en France.

Emplacement du programme

 

Photos actuelles de l'appartement

Photos du projet final (choix de l'aménagement d'intérieur)

Budget de l'opération

Chiffres clés de l'opération	Chiffre d'affaires	Prix de revient	dont coût d’acquisition	dont travaux/honoraires techniques et assurances	dont coût du financement et frais divers	Marge	Marge en % du CA
HT	362 K€	309 K€	185 K€	63,7 K€	59,8 K€	53 K€	14,6 %
TVA	1,5 K€	12 K€	0 K€	7,7 K€	4,7 K€	-	N/A
TTC	363,5 K€	321 K€	185 K€	71,5 K€	64,5 K€	42,5 K€	11,7 %

 
Le financement de l'opération se répartit comme suit :

Ventilations ressources	Fonds propres	Dette crowdfunding	Dette bancaire	Total
Montant	5 K€	285 K€	0 K€	290 K€
Quotité	1.72 %	98.28 %	0.00 %	100 %

Présentation de l'équipe